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"Vendemos naves logístas más caras que el local más 'prime' de la Gran Vía de Bilbao"

"La reconversión de suelo industrial a logístico está siendo imparable" señala Juan José López del Corral, director de la zona Norte de la consultora inmobiliaria Cbre, que asegura que Euskadi tiene todavía mucha capacidad de crecimiento en este ámbito

Juan José López del Corral, director de la zona Norte de Cbre. /CV
Juan José López del Corral, director de la zona Norte de Cbre. /CV

La evolución de sector inmobiliario muestra cómo la pandemia ha acelerado los cambios que se venían anunciado de un crecimiento imparable de la logística, imprescindible hoy en día para las comporas por internet, pero también para el comercio tradicional, cada vez más mixto con la compra física y online, y para la industria en general, según recuerda Juan José López del Corral, director de la región Norte de la consultora inmobiliaria Cbre. "La logística y la industria tienen que convivir".

 

¿Cómo se ha comportado el sector inmobiliario en este año de pandemia?

El confinamiento no le ha venido bien a nadie y limitar la movilidad ha su supuesto ajustes en todas las líneas. En oficinas todavía no se han recuperado las afluencias normales por el teletrabajo, en el retail, el comercio, va totalmente alineado la afluencia con las compras, y las compras con los alquileres y se han acelerado algunas tendencias que ya se venían desarrollando antes básicamente el ecommerce. En el residencial habido bastante movimiento... Yo diría que en unas las líneas ha habido oportunidades y ha habido ajustes en otras. El capital inversor se ha adaptado a sectores más refugio que antes igual no eran tan interesantes basados en operativas y en alquileres más  estables.

Entiendo que lo que ha habido ha sido un trasvase los inversores que han buscado otros nichos más seguros, ¿quizá hacia la logística en tiempos de la compra por internet?

Sí, se han ajustado a las tendencias.  La logística ya era un sector refugio antes de la pandemia pero ha ido consolidando todavía más. Este año se ha potenciado muchísimo las áreas de última milla y todo lo vinculado al ecommerce, pero también al comercio tradicional, que necesita esas áreas de logística. Es un área en claro crecimiento en toda España y también en Euskadi. Aquí tenemos una situación muy diferente porque también tenemos demandas industriales que en otros sitios son muchos más residuales, pero el crecimiento es muy sostenido y todavía quedan años de incremento porque el mercado se está adaptando a nuevos hábitos de consumo.

 

En la pandemia el capital inversor se ha adaptado a los sectores refugio, como la logística

 

¿Está cuantificado cuanto ha sido ese crecimiento de la logística este año?

Hasta finales de enero no tendremos cerrado los números pero es que hay que tener en cuenta que hace 5 años no había nada  de logística en el País Vasco y que las naves de última milla  ocupan alrededor de 20.000 metros cuadrados pero una grande puede ser 120.000 metros y eso impacta mucho en los números. Cada año se está multiplicando por dos la inversión en logística.


El País Vasco, por su orografía tiene un claro problema de falta de  suelo, y la industria sigue siendo un sector pujante, ¿logística e industria compiten ya por las parcelas?

En el País Vasco tenemos poco suelo plano para hacer grandes naves logísticas y que están relativamente cerca de la ciudad , pero aquí ha habido una actividad industrial durante muchos años y ahora en polígonos industriales que antes estaban ocupados prehistóricas industrias pesadas, como ha ocurrido con Balcok Wilcox, hay una nave logística que está imbricada dentro de la ciudad y a 15 minutos en furgoneta tienes un montón de población. A la sombra de ellos llegan otros que van ocupando espacios que antes ocupaban industria. La industria era una actividad muy potente y lo sigue siendo pero para nosotros la industria logística está en la misma línea. Antes el inquilino pagaba poco por una nave logística y en cambio por una nave industrial se pagaba mucho por qué desarrollaba una actividad mucho más interesante y con más capacidad de producción. Ahora la logística genera mucho interés y es capaz de pagar unas rentas muy altas compitiendo con la industria. Hoy en día no toda la industria  es competitiva respecto a la logística. La reconversión de suelos industriales para empresas logísticas está siendo imparable en todas partes


En la logística sigue pesando la losa de que genera poco empleo o precario...cuando se compara a la industria.

Es que yo no creo que tenga que ser o una u otra. Yo veo muchas actividades logísticas que generan muchísimo empleo. La gente tiene la idea de qué es un cajón donde está todo apilado hasta el techo de cosas que viene un camión echando mucho humo dejando cosas y cogiendo otras, y realmente lo que son son centros de transferencia de mercancía con mucha tecnología y con necesidades de personal. Quizá no mucha presencia personal física, porque mucha parte del trabajo se hace mecanizada, pero se necesita mantenimiento para todos esos robots para la parte de informática etcétera.  La verdad es que los ratios informáticos en determinados naves logísticas son superiores a los que hay en algunas industrias , Y luego, hay industrias como la de la automoción en las que está totalmente relacionada la producción con la logística, porque tienen requerimientos just-in-time de la salida y pesan tanto los que están produciendo como los que tienen que sacar eso de ahí. ¿Qué es importante la una o la otra? Pues las dos, porque la una sin la otra no tiene sentido. Porque lo que importa es que el producto que haces llegue al cliente, el ecommerce o en la producción industrial tradicional o en la logística del retail.

 

La reconversión de suelo industrial a logístico está siendo imparable


 

El auge logístico se notará en la rentabilidad de las inversiones.

Desde luego, la logística se ha puesto a nivel del retail prime en el centro de la ciudad. Lo que quiere decir el inversor confía en que esa inversión logística es estable. Por ejemplo se puede invertir en un local 'prime' en la Gran Vía con una rentabilidad esperable de un 5,5% y en  logística igual,  Nosotros hemos llegado a vender una nave logística más cara qué el local más prime de la Gran Vía en Bilbao. Ese es el cambio más brutal que estamos viviendo. 

¿Desde el sector inmobiliario se hace palpable la queja del comercio tradicional de que a más logística para la compra por internet menos comercio físico?

Yo creo que el auge de la logística no es la culpable, lo que cambian son los hábitos de consumo y eso los hacemos los propios consumidores. También antes se iba a pasar el día a un centro comercial y ahora ya no se hace. Pero no es culpa de la compra por internet. En Bilbao, por ejemplo hemos tenido la apertura del Primark que ha hecho que bascule hacía esa parte de la Gran Vía la mayor parte del interés de las marcas, porque hay más afluencia de gente. Ahora la 'milla de oro' es la zona entorno a una marca que mueve la afluencia de gente hacia esa zona. Es el interés del consumidor, no hay una regla que lo marque, Somos nosotros con nuestra mentalidad y con los hábitos de la gente joven que compra diferente  y la realidad es que está yendo más rápido de lo que pensamos.

En muchos ámbitos se dice que Euskadi pierde atractivo. ¿Sigue teniendo interés para el sector inmobiliario?

Sí, el interés por el País Vasco se mantiene. Siempre decimos a los inversores que de media tenemos un 30% menos de paro y un 30% más de renta per cápita que la media. El País Vasco es muy seguro para el mercado de inversión inmobiliaria,  por  su ligazón con la industria, con Europa con una mentalidad diferente., Cuando el mercado de inversión y el inmobiliario agota Madrid y Barcelona,  ahí siempre estamos los primeros o los segundos. Ahora todos los que han desarrollado parques logísticos para los operadores de Madrid están aquí y están compitiendo.

¿Hacia donde cree que irá la recuperación del retail, viendo que están desapareciendo muchas tiendas de marcas de lujo?

En la desaparición de las marcas influyen los hábitos de consumo y también la pandemia. Hemos estado mucho tiempo en el que no se podía salir de casa entonces ha habido renegociaciones de renta de alquileres y eso ha supuesto una revolución. Algunas ya estaban pensando marcharse justo antes de la pandemia y esto lo acelerado todo. Quizá la foto no sería la misma si no hubiera habido Covid,  pero igual dentro de un año sí. En cuanto a los sectores en crecimiento creo que la  restauración organizada en las ciudadades, que se paró por completo en la pandemia será una de las principales vías de recuperación para el retail, ya que ocupan locales prime en la ciudad. El Starbucks es un ejemplo de ello en Bilbao, instalada en zonas donde las rentas son muy altas muy altas. Cadenas de comida y bebida que organizan un especie de centro comercial abierto en la ciudad, mientras que a los centros comerciales tradicionales se va menos.  Esto está ocurriendo también en San Sebastin, aunque en Vitoria, quizá por el frío, se pasa todavía mucho tiempo en el centro comercial tradicional. 

 

Hay que flexibilizar los criterios de uso del suelo

 

 

¿La escasez de suelo en Euskadi dispara mucho los precios?

Sí aquí se paga mucho más por los edificios del valor real que tienen. Aquí tenemos unos costes de urbanización muy altos qué puede suponer hasta 200 euros el metro cuadrado de repercusión y eso hace que eso se le sube directamente al coste de la nave. 

¿Que tipo de industria es la que está buscando locales ahora? 

Nos preguntan sobre todo por actividad para construir naves vinculadas a piezas para la automoción  que buscan estar cerca de los puntos de producción o con una logística adecuada y que puedas servicio menos mano de obra y más materia gris. 

Si la falta de suelo es un cuello de botella para las inversiones, ¿cuál es la solución?

Bueno va a ser imparable la regeneración de los suelos que ya existen y eso es lo más sostenible y lo que más sentido tiene, antes de colonizar un monte.  Y hay flexibilizar las normativas para que a esos suelos no se les de solo usos  industriales, sino que quepan varios usos, y agilizar los trámites y dar seguridad en los plazos. Si tardo en construir una nave 6 meses no podemos estar un año y medio,  el triple de tiempo,  para desarrollar el suelo  y tener los permisos. Eso tenemos que comprimirlo porque no está equilibrado

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